Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin belli başlı şekil şartları vardır. Bu şekil şartlarının gerçekleşmemesi halinde, bazı durumlarda, sözleşme geçersizdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın/arazinin bütün malikleri, sözleşmeyi imzalamalıdır. Metrekaresi önem arz etmeksizin maliklerden/hissedarlardan birisinin imza atmaması halinde sözleşme geçersizdir.

Bu durumda sözleşmenin feshi talep edilemez. Zira feshedilecek bir sözleşme yoktur.

T.C. YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ E. 2018/3869 K. 2018/3854 T. 16.10.2018 DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: KARAR : Dava, eser sözleşmesi niteliğindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nden kaynaklanmakta olup, mahkemece sözleşmenin feshine, tapu iptâl ve tescil talebinin reddine dair hüküm davacı vekilince temyiz olunmuştur. Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında … İlçesi … Mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılması amacıyla Noterliğin 12.06.2013 tarih ve 04/524 yevmiye sayılı işlemiyle düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkillerinin sözleşmeye uygun şekilde 17.06.2013 tarihinde yapılan işlemle tapu devrini gerçekleştirdiğini, sözleşmenin imzalanmasından 6 ay süre geçmesine rağmen davalının ruhsat başvurusunda dahi bulunmadığını, taşınmazdaki hisseye haciz konulduğunu, sözleşmenin feshi ile tapu kaydını iptâli ile adlarına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın dayanaktan yoksun olduğunu, davaya konu taşınmazın bedeli ödenerek satın alındığını ve davacıların istemiyle üzerine tedbir konulması sebebiyle ruhsat alınabilmesi ve inşaat yapılabilmesi işlerinin aksadığını, aynı parselde 13/50 oranında hisse sahibi olan davacılarla yapılan sözleşmedeki edimini yerine getireceğini, bu davayla menfi ve müspet zarara uğradığını ileri sürerek, zarara dair haklarının saklı kalmak kaydıyla davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın üzerinde inşaat yapılmadığı ve ruhsat alınmasıyla ilgili hiçbir çalışma yapılmadığı belirlemiş, davaya konu taşınmazda davacıların hisselerinin bulunduğu, davacıların satışın gerçek olmadığı yönündeki savunmalarının kanıtlanamadığı, sözleşmede tapuda hisse devrine dair bir çekince olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshi ile davacının tapu iptâl ve tescil isteminin reddine karar verilmiştir. Taraflar arasında imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 Sayılı TBK’nın 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi niteliğinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşme 12.03.2013 tarihinde imzalanmış olmakla birlikte davacılar tarafından 16.07.2013 tarihinde ferağ verilmiştir. Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin niteliği gereği tapu devrini de içerdiğinden Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, ayrıca tapu devrinin arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılabilmektedir. Nitekim tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasını takiben 16.07.2013 tarihinde tapuda devrinin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır. Davalı vekili savunmasında, taşınmazın satın alınıp bedelinin ödendiğini ileri sürmüşse de, sözleşmenin halen ayakta olduğu, tapuda devir işleminden önce usulen feshedilmediği gibi, tarafların feshe dair iradelerinin birleştiğine dair bir delil sunulmadığı, bu haliyle devrin 12.03.2013 tarihli sözleşmenin ifası amacıyla yapıldığının kabulü gerekir. Öte yandan, taraflar arasında imzalanan sözleşme sebebiyle yüklenici bina yapmayı üstlenmiş olup, davacılarla yapılan sözleşme geçersiz ise de sonradan yapılan devirle birlikte geçerli hale gelmiş ancak, tapuda davacılar dışında malikler de bulunduğundan ve davalı yan diğer maliklerle sözleşme yaptığını kanıtlayamadığından ortada geçerli bir sözleşmenin varlığından bahsedilemez. Mahkemece sözleşmenin feshi hatalı olmakla birlikte, çoğun için de az da vardır kuralı uyarınca, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitiyle, davacıların hissesi oranında davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur. SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz olunan hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, ödenen temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davacılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 16.10.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.